Pachtvertrag für ein Windrad? Diese Risiken werden Ihnen vorher selten erklärt

Wer als privater oder kommunaler Grundstückseigentümer einen Pacht- oder Nutzungsvertrag für eine Windkraftanlage unterschreibt, bindet sich für 20 bis 30 Jahre. Verhandelt wird dabei selten auf Augenhöhe. Auf der einen Seite sitzen geschulte Vertreter der Projektierer, auf der anderen meist Landwirte, Waldbesitzer oder Gemeinderäte, die zum ersten Mal einen solchen Vertrag vor sich haben.

Das größte Missverständnis dabei: Die meisten schauen nur auf die Höhe der Pacht. Genau die kann aber selbst zum Risiko werden. Daneben lauern Fallstricke bei Rückbau, Insolvenz und im Grundbuch, die vor der Unterschrift kaum jemand anspricht. Ein Überblick.

Die hohe Pacht: Verlockung mit eingebautem Risiko

Was wie ein Glücksfall aussieht, kann sich drehen. Es gibt eine juristische Debatte darüber, ob viele Windkraft-Pachten überhaupt wirksam sind. Angestoßen hat sie unter anderem Prof. Dr. Andreas Schulte, Forstökologe und emeritierter Inhaber des Lehrstuhls für Waldökologie an der Universität Münster, in seiner Videoreihe „Gegenwind" (Folge 6, Kanal CumTempore). Sein Argument stützt sich auf Paragraf 138 BGB.

Kurz erklärt: Ein Vertrag kann sittenwidrig und damit von Anfang an nichtig sein, wenn Leistung und Gegenleistung in einem krassen Missverhältnis stehen. Wenn also der gezahlte Preis den tatsächlichen Marktwert weit übersteigt. Schulte rechnet vor, dass Windkraft-Pachten teils um mehr als das Hundertfache über dem liegen, was dieselbe Fläche als Acker oder Wald einbringt.

Die Zahl ist eindrucksvoll. Nur greift sie juristisch am entscheidenden Punkt daneben, und das sollte man wissen, bevor man sich darauf verlässt.

Erstens der falsche Vergleich. Ein Gericht misst die Pacht nicht am Ackerwert, sondern am marktüblichen Preis für dieselbe Art der Nutzung. So hat es der BGH in einem vergleichbaren Fall zu einer Gaststättenpacht gehandhabt: verglichen wurde mit der ortsüblichen Pacht für vergleichbare Gaststätten, nicht mit irgendeiner anderen Nutzung. Für ein Windrad heißt das: Maßstab ist der Markt für Windstandorte. Und dort sind 80.000 bis 200.000 Euro pro Anlage schlicht der übliche Preis. Wer 10.000 Prozent über dem Ackerwert rechnet, legt das falsche Lineal an. Bezeichnend: Schulte nennt die richtige Regel selbst, wonach nur vergleichbare Objekte herangezogen werden dürfen, und vergleicht dann trotzdem Windpacht mit Ackerpacht.

Zweitens, und das ist der eigentlich brisante Punkt. Selbst wenn ein Gericht einen solchen Vertrag kippen würde: Paragraf 138 schützt die Seite, die zu viel zahlt. Das ist der Projektierer, nicht Sie. Sie sind die Seite, die das viele Geld bekommt. Fällt der Vertrag weg, kann die zahlende Seite das bereits Gezahlte zurückverlangen (Paragraf 812 BGB). Im Klartext: Wer diesen Hebel jemals zieht, ist nicht der geprellte Bürger, sondern der Projektierer selbst. Oder, noch unangenehmer, dessen Insolvenzverwalter. Genau dann, wenn der Windpark schlecht läuft oder die Betreibergesellschaft pleite ist, wird aus dem großzügigen Vertrag ein Werkzeug, um Zahlungen einzustellen und ausgezahlte Pacht zurückzuholen.

Die BGH-Rechtsprechung macht das Ganze für die Windkraft-Kritik sogar noch schwieriger. Bei Miet- und Pachtverträgen reicht ein auffälliges Missverhältnis allein gerade nicht. Der BGH verlangt zusätzlich den Nachweis, dass die begünstigte Seite das Missverhältnis erkannt hat oder erkennen musste (XII ZR 49/99). Begünstigt ist hier aber der Grundeigentümer, also oft genau der unerfahrene Erstunterzeichner, dem man eine solche Absicht kaum unterstellen kann. Die schärfere Faustregel, wonach schon ab etwa 90 Prozent Abweichung eine böse Absicht vermutet wird, stammt aus dem Grundstückskaufrecht (V ZR 278/14) und lässt sich auf Pachtverträge nicht einfach übertragen.

Unterm Strich: Kein Gericht hat einen Windkraft-Pachtvertrag bisher wegen Sittenwidrigkeit gekippt. Die These ist nicht abwegig, aber sie ist unsicher, und sie hilft dem Verpächter nicht weiter. Die praktische Lehre lautet andersherum. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die hohe Pacht unantastbar ist. Sie kann in schlechten Zeiten gegen Sie verwendet werden. Wer betroffen ist oder unterschreiben will, sollte das vorher anwaltlich klären lassen.

Es gibt noch einen Test, der ganz ohne Paragrafen auskommt. Fragen Sie sich, warum der Betreiber überhaupt pachtet, statt zu kaufen. Ein Hektar Wald kostet im Kauf meist zwischen 10.000 und 50.000 Euro. Für das Windrad auf demselben Hektar zahlt er über die Laufzeit von 25 Jahren aber schnell zwei Millionen Euro und mehr an Pacht. Er könnte den Boden also viele Male kaufen, für einen Bruchteil dessen, was er an Miete überweist. Er tut es mit voller Absicht nicht. Denn mit dem Eigentum kämen die Risiken: Rückbau, Haftung, Altlasten, Insolvenz. Genau die will er nicht. Er zahlt lieber jahrzehntelang eine üppige Pacht, als diese Lasten selbst zu schultern. Das ist die ehrlichste Zahl im ganzen Vertrag. Sie verrät Ihnen, wie hoch der Fachmann die Gefahren einschätzt, die er an Sie weiterreicht. Wenn die hohe Pacht Sie lockt, lesen Sie sie andersherum: als Preisschild für die Risiken, die künftig auf Ihrem Grundstück liegen.

Rückbau: Wer zahlt, wenn das Windrad wieder abgebaut werden muss?

Nach dem Ende der Laufzeit, meist 20 bis 30 Jahre, müssen Anlage, Fundament, Nebenanlagen und Zuwege wieder verschwinden. Dafür verlangt die Genehmigungsbehörde eine Sicherheit, meist eine Rückbaubürgschaft. Das Problem: Diese Sicherheiten wurden in der Vergangenheit oft nach groben Faustformeln bemessen statt nach einer echten Kostenrechnung. Sie decken dann nur den reinen Abriss, nicht die vollständige Wiederherstellung des Grundstücks.

Thüringen hat im August 2025 per Erlass nachgebessert: mindestens 6,5 Prozent der Investitionssumme als Sicherheit, dazu der vollständige Rückbau des Fundaments. Klingt gut, hat aber einen Haken. Ein Erlass ist nur eine interne Anweisung an die Verwaltung. Er hat keine Gesetzeskraft und kann jederzeit ohne den Landtag wieder geändert oder ganz kassiert werden. Ein echtes Gesetz dazu wurde in Thüringen abgelehnt. Und Beispielrechnungen zeigen: Steigen die Kosten über 25 bis 30 Jahre realistisch an, reichen 6,5 Prozent oft hinten und vorne nicht.

Was passiert, wenn der Betreiber pleitegeht?

Betreibergesellschaften sind fast immer haftungsbeschränkt, GmbH oder GmbH & Co. KG, oft mit sehr wenig Eigenkapital. Geht eine solche Gesellschaft insolvent, greift im besten Fall die hinterlegte Bürgschaft. Reicht die nicht, bleibt der Behörde die sogenannte Ersatzvornahme: Der Rückbau wird angeordnet, und die Kosten holt sie sich notfalls beim Grundstückseigentümer oder der Standortgemeinde. Klauseln, wonach die Rückbaupflicht bei Insolvenz „auf den Rechtsnachfolger übergeht", helfen dann meist wenig, weil im Insolvenzverfahren ohnehin alles verwertet wird, was noch da ist, um die Gläubiger zu bedienen.

Das ist keine Theorie. Die Insolvenz von eno energy und der Fall Windpark Reinhardswald zeigen es: Dort stehen für 18 Anlagen Rückbaurisiken von über 100 Millionen Euro im Raum, gedeckt sind davon durch Bankbürgschaften nur Bruchteile.

Das Grundbuch: die Belastung, die bleibt

Der Punkt, der am häufigsten übersehen wird. Damit der Projektierer sich seinen Standort sichert, wird sein Nutzungsrecht ins Grundbuch eingetragen, in aller Regel als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, oft an erster Rangstelle. Das heißt: Ihr Grundstück ist für Jahrzehnte belastet, und diese Belastung hängt am Grundstück, nicht an Ihren Plänen.

Die Folgen sind handfest. Ein so belastetes Grundstück lässt sich kaum noch verkaufen. Banken nehmen es nur ungern oder gar nicht als Sicherheit für einen Kredit. Und steht die Dienstbarkeit im Rang vor einer möglichen Rückbau-Sicherung, kann im Ernstfall, etwa in einer Zwangsversteigerung, ausgerechnet die Rückbau-Absicherung leer ausgehen. Wer unterschreibt, sollte deshalb genau wissen, was an welcher Stelle ins Grundbuch kommt.

Weitere Fallstricke im Kleingedruckten

Die erste Unterschrift ist oft gar nicht der Pachtvertrag selbst, sondern ein Options- oder Reservierungsvertrag. Für eine kleine Zahlung binden Sie sich damit für Jahre, lange bevor feststeht, ob überhaupt ein Windrad kommt und wer es am Ende baut.

Denn der Vertragspartner wechselt gern. Bei Vertragsschluss steht häufig noch nicht fest, wer wirklich betreibt. Verträge werden später auf neu gegründete, kapitalschwache Projektgesellschaften übertragen. Wer Ihnen gegenübersaß, muss nicht der sein, der am Ende zahlt oder haftet.

Auch die Laufzeit ist selten so fest, wie sie aussieht. Viele Verträge erlauben dem Betreiber, zu verlängern oder auf größere Anlagen umzurüsten (Repowering). Die genannten 20 bis 30 Jahre sind dann eher eine Untergrenze als ein Endpunkt. Ihre eigenen Kündigungsmöglichkeiten sind über die ganze Zeit dagegen meist streng begrenzt.

Selbst wer kein Windrad auf dem eigenen Grund hat, kann hineingezogen werden. Nachbarn werden gebeten, für kleines Geld Verträge über Abstandsflächen oder das Überschwenken der Rotoren zu unterschreiben, was wiederum ihr eigenes Grundstück belastet. In Poolmodellen wird die Pacht über viele Eigentümer verteilt, unabhängig davon, auf wessen Fläche die Anlage tatsächlich steht.

Ein eigener Punkt ist die Haftung. Als Grundstückseigentümer können Sie gegenüber Dritten für Schäden durch die Anlage einstehen müssen, etwa bei Umsturz, Rotorbruch oder Eisabwurf, auch wenn Sie selbst nicht Betreiber sind.

Und schließlich die Steuer. Die Pacht ist steuerpflichtiges Einkommen. Sie kann land- und forstwirtschaftliche Vergünstigungen kosten und die steuerliche Einordnung Ihres Betriebs verändern. Vor der Unterschrift gehört das mit einem Steuerberater durchgerechnet.

Fazit

Lassen Sie sich nicht von der Höhe der Pacht blenden. Genau diese Höhe kann, juristisch zugespitzt, selbst zum Risiko werden, spätestens dann, wenn der Betreiber in Schwierigkeiten gerät. Wichtiger als die Zahl auf dem Papier sind drei Dinge: eine unabhängige rechtliche Prüfung vor der Unterschrift, eine Rückbausicherung, die auch eine Insolvenz übersteht, und ein klarer Blick darauf, wer der Vertragspartner wirklich ist und was er im Ernstfall wert ist. Dazu ein Blick ins Grundbuch, bevor dort etwas steht, das dreißig Jahre bleibt.

Video: Gegenwind 06: Sittenwidrige Pachtverträge zum Bau von Windkraftanlagen – Prof. Dr. Andreas Schulte, CumTempore

Quellen:

• Windkraft: Sittenwidrige Pachtverträge, Achse des Guten
• Prof. Dr. Schulte: „Sittenwidrige Pachtverträge zum Bau von Windkraftanlagen", Wattenrat Ostfriesland
• Sind Pachtverträge mit Windkraftflächenbesitzern sittenwidrig?, EIKE
• Sittenwidrige Pachtverträge bei Windkraft & PV, Lebendige Auen e.V.
• Videoserie zur Windkraft im Wald – Teil 6, Bürger für eine lebenswerte Wedemark
• BGH, Urteil vom 15.01.2016 – V ZR 278/14, Gesellschaftsrechtskanzlei Löffler
• BGH, Urteil vom 13.06.2001 – XII ZR 49/99, Grundeigentum-Verlag
• BGH, Urteil vom 14.07.2004 – XII ZR 352/00 (Vergleichsmaßstab bei Gaststättenpacht), NWB Urteile
• Rückbauerlass für WEA – bloßer Aktionismus der Brombeer-Koalition, Vernunftkraft-Thüringen
• Paukenschlag: Thüringen verlangt vollständigen Rückbau der Windrad-Fundamente. Augenwischerei?, EIKE
• Wie hoch sind die Kosten des Rückbaus von Windkraftanlagen?, A. Meier Greve
• Fallstricke bei Pachtverträgen, Gegenwind Kraichgau e.V.
• Eno Energy: Insolvenz eines Windkraftpioniers, BI Wir für Höhr-Grenzhausen